◎王　凯

导语：城市更新，一头连着万家灯火，一头牵着发展脉搏，既能擦亮城市的“面子”、夯实民生发展的“里子”，也能为经济社会高质量发展注入不竭动力。

2025年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），为我国城市转型发展擘画了时间表、路线图和施工图，按下了城市更新的“加速键”。

城市更新意义重大

民生福祉的坚实支点。城市的核心是人。习近平总书记强调：“城市是人集中生活的地方，城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民。”《意见》提出，要通过城市体检联动更新，回应群众期盼，牢牢抓住“安居”这个基点，努力为人民群众创造高品质生活空间。城市更新不再是政府单方面的“大动作”，而是每个人都能参与、受益的“家门口工程”。兰州通过“一窗受理”将二手房过户时间从3天压缩至20分钟。上海徐汇区金牛花苑全楼加装电梯，化解了老人“上下楼难”的问题。重庆民主村改造兴建的社区食堂，解决了老年人吃饭难的问题。在江西萍乡，一年新增30处公园绿地和11个口袋公园，让居民“推窗见绿、出门入园”。

城市安全的关键屏障。近年来，城市燃气爆炸、自建房倒塌等事件时有发生。《意见》将“统筹发展和安全”列为基本原则。合肥建成城市生命线工程安全运行监测系统，风险排查效率提升70%、事故发生率下降60%。沈阳牡丹社区在改造前，排查出管网老化、消防通道堵塞等五大类隐患。上海杨浦滨江在改造中以“毫米级较真”对20多个节点进行无障碍改造，让轮椅和婴儿车都能畅达亲水平台。

经济动能的新兴引擎。城市更新是促进消费、孕育创新、推动经济发展的新引擎。通过对低效土地与老旧建筑的盘活利用，既可有效补齐城市基础设施和公共服务设施的短板，还可营造丰富多元的消费场景，提升经济活力。南昌雷公坳将废弃高速服务区变身体育文化产业园，引入马术、游泳等20种业态，年营收近10亿元，带动就业2000人，地块估值跃升至15亿元。贵阳太平路引进26个新消费品牌，国有资产首年营收达3270万元。无锡蓝系列园区改造旧厂房集聚百余家新兴企业，2023年贡献税收1510万元。这些实践充分印证了“微更新产生强带动”的经济规律。

建设“四好”家园

《意见》明确指出，建设好房子、好小区、好社区、好城区。

好房子。今年3月，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，从高度、温度、湿度、净度、亮度等方面给“好房子”立下标准。《意见》要求，稳妥推进危险住房改造，持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用。始建于20世纪70年代的北京桦皮厂8号楼，原是典型的“老破小”，经原址重建，成为明厨明卫、电梯通达的适老化家园。海南博鳌近零碳示范区对亚洲论坛会议中心等约16.6万平方米建筑进行节能减碳与智慧运营改造，年减碳（含抵消）超1.1万吨，供应清洁电力2257万度。

好小区。《意见》要求，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施，增设助餐、家政等公共服务设施，持续提升老旧小区居住环境、设施条件、服务功能和文化价值。2019年以来，全国累计改造城镇老旧小区近28万个，加装电梯13.8万部，增设停车位超380万个，惠及4800多万户1.2亿多居民。沈阳牡丹社区60岁以上老人占比达40%，通过改造，增设养老食堂、日间照料室，政府购买专业服务提供助浴、助医等12项服务。打造好小区，更关键的还在于长效治理。北京昌盛园结合居民意愿引入统一物业，确保改造成果持久惠民。重庆江北区塔坪片区打破小区与街区服务壁垒，创新将住宅、社区商业、市政道路、街区纳入“大物业”统筹管理。这些实践将城市治理的精度与温度融入市民生活点滴，激发居民共同参与的热情，形成共建、共治、共享的新时期治理格局。

好社区。《意见》倡导的“完整社区建设”旨在完善公共服务、便民商业、活动场地“三大件”，构建城市一刻钟便民生活圈。九江孙家垅社区活用高校闲置地，新建老年服务站和托育中心，解决养老、托育难题。杭州滨江区缤纷社区打破三个建制社区边界，整合1.17万平方米零散空间打造“邻聚里”中心，九大设施5分钟可达。缤纷社区还通过居民“自治+众筹”将59处脏乱楼廊变为亲子阅读空间，变废为宝的过程也是社区凝聚力生长的过程。

好城区。城市既是经济活动的中心，也是文化生活的家园。近年来，历史文化名城（街区）保护得到了全社会前所未有的关注。城市更新采用“绣花”功夫，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。《意见》特别强调“保护传承城市历史文化”，建立健全“先调查后建设”“先考古后出让”的保护前置机制，加大力度保护具有历史文化价值的街区、建筑，尽可能保留其传统风貌，延续城市历史记忆和文化脉络。苏州十全街将苏绣、评弹嵌入潮流商业和空间场景，打造“半街古韵半街新潮”的“双面绣”，既存老茶酒楼，又兴年轻品牌。西安建国门将老菜场更新改造为市井文化创意街区，在旧厂房植入创意店铺，“烟火气”与“潮生活”交织。贵阳太平路揭开河道盖板重现老贯城河，用新材料新技术展现龙井桥风貌，并利用老墙、老街、老巷，增强城市文化认同感。广州采取“一楼一策”“修旧如旧”的方式，精细化修缮骑楼建筑，街区被打造为开放的中国岭南建筑博物馆。文化保护传承不是僵化的搁置，而是让历史记忆转化为老百姓可共情、能体验、愿消费的现代场景。

让城市发展更加可持续

城市更新是一项复杂的系统工程，需久久为功、持续发力。

规划引领，健全实施机制。《意见》要求坚持规划引领，结合城市体检评估结果，制定实施城市更新专项规划。目前，全国已有410多个城市成立了城市更新工作领导小组，310多个城市编制城市更新专项规划，297个地级及以上城市全面开展城市体检，16个省份建立了城市更新项目库，各地共出台土地、规划、财税、金融等支持政策1000多个，发布技术标准、操作指南260多个。

科技赋能，推进智慧场景。《意见》要求，推进新型城市基础设施建设，深化建筑信息模型（BIM）技术应用。要充分利用大数据、云计算、人工智能等新技术为城市发展赋能，将更多信息化、智慧化元素植入城市更新场景，推动城市从“功能型”向“智慧型”跃迁。重庆解放碑地下环道项目，研发“5G+北斗”精准导航系统，确保信号连续稳定。杭州建立地下隐患智防系统，实现风险点智能闭环处置。台州官河古道护岸砌块里的光纤传感器和微孔生态调节系统，大幅提高了河道水质的自净化能力。芜湖人民城市驿站采用光伏发电玻璃幕墙实现发电调温。上海杨浦滨江开发AR数字孪生平台提供智能导览与求助服务。漫步福州三坊七巷，5G+AR技术让古厝“讲述”千年故事。

福州三坊七巷有“中国城市里坊制度活化石”的美称，是国内现存规模较大、保护较为完整的历史文化街区　视觉中国∕供图

政策创新，破解难点堵点。《意见》强调要支持地方因地制宜进行探索创新，建立健全可持续的城市更新机制。城市更新既要坚持守正创新、大胆深化改革，也要完善配套政策，为城市更新扫清障碍。苏州允许存量建筑临时改变功能，建立功能转换正负面清单。济南舜泰广场停车项目探索土地分层出让新模式，打造运动、商业、停车功能复合的垂直综合体。南昌雷公坳项目在“产权、用地性质、建筑结构三不变”前提下，由高速公路服务区转型为文体综合体。

金融支持，夯实资金保障。“十四五”以来，中央预算内投资已累计安排超过4700亿元，支持城市燃气、排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造、城中村改造等配套基础设施建设。《意见》提出要健全多元化投融资方式，通过发行超长期特别国债、地方政府专项债券，对符合条件的城市更新项目予以支持，鼓励发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）吸引社会资本，鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持，等等。重庆渝中区近三年发行城市更新专项债83.3亿元，撬动投资约120亿元。重庆红育坡项目公司融资7400万元，通过运营停车场、超市等获得收益，盈利用于还款。江西省引导开发性、政策性金融机构支持城市更新，2023年170余个更新项目获金融机构贷款超200亿元。

多元共治，激发内生动力。城市更新不仅是物质空间的重塑，更是社会关系的重构和公共利益的再分配。《意见》明确要求“建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式”，调动人民群众参与城市更新积极性，鼓励产权人自主改造，探索建立资金分担机制。重庆戴家巷采用“政府+企业+居民”模式，政府建崖壁步道提升环境，国企改造房屋引入文创商业等业态，带动居民自发装修改造，形成各类特色小店。红育坡项目基于“居民提议—大家商议—社区复议—专业审议—最后决议”五议机制，社会资本出资占比超80%，实现多方共赢。苏州十全街采取“共生式”更新理念，通过党建引领成立近400人的“商户联盟”，政府小投入提升公共空间，激发商户自主更新、维护环境，“人人都是主理人”的氛围感，让城市有了内生动力和生机活力。历史文脉与当代生活共舞，发展成果和民生温度交织。

当城市学会尊重每条街巷的基因，聆听每扇窗户背后的需求，我们终将抵达《意见》描绘的愿景：“安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。”城市，不仅是地理坐标，更是让每一个角落都焕发活力，让每一个人都享有尊严的生命共同体！

（作者为中国城市规划设计研究院院长）