◎ 文林峰

　　今年6月12日，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。根据《指导意见》，政府将向城市中等偏下收入、住房困难的“夹心层”群体提供公共租赁住房；有条件的地区还可以将新就业员工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

　　那么，究竟什么是公共租赁住房？公共租赁住房建设将惠及哪些人？公共租赁住房又会给青年大学生带来什么样的影响？

　　小康不小康，关键看住房。改革开放3 0多年来，随着房地产业从无到有及迅速发展，广大城镇居民的住房条件得到极大改善。

　　但是，由于近年来房价持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力亦呈现相对下降趋势。

　　2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地也纷纷展开行动。公共租赁住房已经上升为“国家战略”。

　　一、公共租赁住房的主要特征

　　公共租赁住房的定义。公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。公共租赁住房既不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是具有社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。

　　公共租赁住房具有五大基本特征:一是体现出政府的干预性。公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制性。因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性。不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性。公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性。当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。

　　从各地的实践看，目前公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等，也有一些城市已开始尝试面向广大外来人口，如深圳、重庆和上海（有一定约束条件）。公共租赁住房的未来发展目标将涵盖城市的各类“夹心层”家庭和外来流动人口。

　　二、国外如何解决低收入家庭住房问题

　　从各国的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、法国、新加坡等不同类型国家，都按照“市场——救济型”或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。由于国情和发展背景的差异，我国不能简单照搬国外的公共住房政策，但我们可以从一些国家的住房保障实践和相对成熟的公共住房制度中获取值得借鉴的宝贵经验。

　　法国：“低租金住房”让两成法国人不用买房

　　自1956年建立“低租金住房”制度以来，法国住房市场的主流就被廉租房所占据。该制度规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。由于廉租房的租金通常只有市场价的1/3，最低的仅为1/6，使得很多低收入居民首先选择租房而不是买房。此举降低了市场上对住房的需求，同时也对稳定房价起到了一定作用。

　　英国：“共有产权”模式

　　为了帮助困难群体实现“居者有其屋”的梦想，英国政府于2005年推出“新居者有其屋计划”，做法是政府和个人按比例出资购房，并按比例拥有对应产权。购房者在一定年限后，只要付清政府的出资，就可获得完全产权。江苏淮安推出的“共有产权”住房模式就借鉴了英国的做法。

　　韩国：10年内完成“百万户国民廉租房建设”

　　早在1998年，韩国政府就开始实施促进廉租房的政策，现在又提出10年内完成“百万户国民廉租房建设计划”。韩国的廉租房分成两类，一是永久性出租房，二是可出售的出租房。廉租房的租金仅为市场价的60%至85%，最长租赁期为30年。

　　日本：政府建金融公库并提供超低息贷款

　　日本的住宅政策目标是帮助中低收入家庭解决住宅问题，而政府的支持主要体现在向中低收入家庭购房提供融资方面。为了向建造和购买住宅的人提供长期、低息贷款，日本政府构造了独特的“住宅金融公库”，向居民提供长期低息贷款。

　　公库贷款年利率通常为4.5%左右，比商贷要低30%，利息差额由国家财政部门承担。另一方面，日本各级政府还建造并管理面向中等收入者出售和面向低收入者出租的公营住宅，这种公营住宅类似于“廉租房”。

　　新加坡：组屋和廉租房“双效保障”

　　新加坡政府在集镇中心建立附属设施完备的组屋区，符合配房条件的住户可以向当局申请优惠按揭贷款，排队等候政府分配住房。组屋每套价格从15万新元到25万新元不等。过去40多年里，新加坡共修建组屋近10 0万套，目前约84%的人安居在组屋中。另外，对于买不起组屋的低收入人群，政府还会提供价格更低的廉租房。

　　三、我国公共租赁住房发展面临的主要问题

　　由于我国公共租赁住房建设刚刚起步，在不断完善的进程中面临着一些突出问题，主要体现为以下三点：

　　1.制度法规体系尚不健全。目前国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公共租赁住房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使是目前各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有些地方规定只有40平方米，有些地方建设标准则达到90平方米。

　　2.覆盖人群相对较窄。以北京市为例，公共租赁住房的申请只限于已通过政策房审核的家庭。广州、深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。这主要是由于公共租赁住房刚刚起步，正处于摸索阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。

　　3.资金紧缺，房源供给严重不足。按照厦门市的规划，在未来几年将投入136亿元建造45000套保障性租赁住房，基本解决“夹心层”无房户的住房难题。按照覆盖40%户籍人口的目标，可以全覆盖中低收入家庭。但由于面临着资金短缺等问题，保障计划难以落实。在北京市的规划中，仅有两块公共租赁住房用地，总建筑面积不到26万平方米。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公共租赁住房供应短缺的主要原因。

　　四、如何确保我国公共租赁住房建设健康有序发展

　　目前，大部分城市虽已初步建立了住房保障供应体系，但还面临一系列难题。这些都需要在实践中不断完善政策，加快制度建设，尽快解决低收入家庭的住房困难问题。

　　1.完善保障性住房法律体系，确定中长期住房发展规划。目前，在住房制度建设中，还缺乏一部基本法，即住宅法。大部分规定是以政策和规章制度体现的，立法层次不高，缺乏长远性和长效机制。解决全社会的住房问题又是一项长期的工作，最重要的是要加强立法，把住房制度纳入法制化轨道。另外，随着房改任务的逐渐完成，住房制度改革的重心应逐步转向制定科学的住房发展规划和目标。通过科学的规划和明确的目标、保障手段等，逐步实现全面建设小康社会的住房发展目标。

　　2.建立长效保障机制，缓解供需矛盾。未来保障性住房的发展趋势将从过去量大面广、以出售为主的经济适用住房、限价房向公共租赁住房转变，与廉租住房一道，共同构成保障性住房的供应体系。发展公共租赁住房，可以有效缓解土地供应紧张的矛盾，保证政府拥有大量流动性房源，长期来看，可形成可持续的住房保障供应链，使供需矛盾得到缓解。

　　3.完善管理办法，因地制宜制定切实可行的操作细则。公共租赁住房租金应根据家庭收入水平、住房的地段、面积和质量，分别确定不同的租金标准，在房源之间形成合理的级差，确保不同收入家庭享受相应的比较公平合理的政府补贴。随着家庭收入的变化，政府可以灵活多变地调整补贴额度，重新划分个人和政府应负担的租金标准，有利于各类中低收入家庭享受到住房保障这一惠民政策。

　　4.强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作。鼓励各类机构投资者投资和经营保障住房的出租业务。除部分经济实力较强的城市能够实行政府持有和出租保障住房外，建立长期持有机制的关键还在于吸引包括开发商在内的机构投资者从事保障性住房的租赁业务。

　　5.发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道。在英国的住房改革中,专业金融机构即住房协会对为社会住房建设筹集资金方面起到了重要的促进作用。在我国，不论是调整住房公积金的定位和资金使用方向，还是新建立政策性住房金融机构都已日益迫切。

　　未来的政策性住房金融机构的主要职责将是向中低收入居民家庭提供优惠的低息住房贷款,同时，向公共租赁住房开发建设单位提供长期信贷资金支持，解决资金来源瓶颈问题。还可以通过金融和房地产住房保障体系创新，发展相关的金融产品，让投资者投资买房，政府再反租。

　　6.前瞻性、科学性地做好公共租赁住房的规划设计与管理工作。我国当前正处于城镇化和工业化快速发展阶段，公共租赁住房具有广阔的发展空间。在部分条件成熟的城市，将逐步把公共租赁住房的保障范围扩大到城市非户籍家庭。但其发展也应本着循序渐进的原则，稳步推进，避免因急于求成带来一系列的后续问题。

　　7.完善住房档案信息系统建设，保障供需平衡。我国基本上还没有建立全国联网的住房档案和收入征信信息管理系统，或即使在某一时期建立也没有实施动态管理，导致住房保障政策制定缺乏必要的客观依据。由于住房档案和收入信息系统不健全，目前在住房保障制度实施过程中，无论是补“砖头”还是补“人头”，都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬境地，从而出现保障供给与实际保障对象错配的问题。

　　因此，要加强基层管理力量，扩充人员编制，这是保障公共租赁住房目标实现的重要因素。此外，随着公共租赁住房的发展，对各级政府的管理水平提出了更高的要求，也需要在人力、物力、财力和机构设置上进行较大的补充和增强。只有这样，才能适应公共租赁住房发展需求。

　　五、树立正确、理性的住房消费观念

　　1.国外年轻人的住房消费情况。由于收入与房价的客观差距，“买房”不仅是令中国年轻人闹心的问题，同样也困扰着其他国家的年轻人。

　　在欧洲一些国家，孩子成年了，有稳定的工作，有的还成了家，但仍和父母住在一起，这种现象在比利时、西班牙、意大利并不少见。西班牙的巴塞罗那，市中心住房每平方米售价6000欧元左右，一套100平方米的房子要60万欧元，相当于一个年轻人年收入的30多倍，初出茅庐的年轻人买房只能是梦想。

　　在韩国，年轻人结婚后仍住父母家的“袋鼠族”逐年增加。首尔有1000多万人口，寸土寸金，一套100平方米的房子近10亿韩元，这对平均月收入322万韩元的普通家庭无异于天价。

　　除了与父母合住，发达国家更有形形色色的租房人。年轻人选择租房最多的是德国。德国联邦统计局的统计数据表明，有77%的年轻人家庭是“租房族”。多年来，德国政府对自有房产采用重税手段压缩炒房者利润，一定程度上抑制了买房消费，相比高额的房产税负，低廉的房租使不少年轻人选择租房。

　　日本年轻人租房更普遍。日本的大公司或政府机关一般会为内部职员提供“社员寮”的住宿设施，属集体福利，没有“寮”的年轻人也有自己租房居住的。国际金融危机爆发以来，日本失业率居高不下，一种名为胶囊酒店的设施成了一些“上京族”(来自东京以外)的租住选择。胶囊酒店的立体箱长2米、高1米、宽1米，呈长条形太空舱式设计，人钻进去只能睡卧，被形象地称为“胶囊”。一些年轻人在胶囊酒店居住长达数周、数月，甚至长期租住。

　　据统计，美国52%的首次购房者年龄超过30岁。德国初次购房或建房者的平均年龄高达42岁。日本年轻人奋斗10年才能基本攒齐购房的首付。

　　2.传统观念依然影响着年轻人的消费行为。我国一项针对大学生住房消费观念的调查显示，租房消费模式在年轻人中并不普遍。大部分大学毕业生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活。具体表现为：将买房视为经济能力与社会地位的象征，不惜向父母要钱、借钱或贷款买房也要一步到位购买一套较大面积的住房，身负较大的还款压力。

　　另外，很多年轻人把“成家立业”简单理解为在自有房屋中结婚才算成家，不少人将“有房”作为结婚的硬件，许多谈了多年恋爱感情深厚的情侣因为住房问题而分手，有些并不具备住房消费能力的人不得不为了结婚而背负沉重的负担购买婚房。这种现象的蔓延不利于引导年轻人走向积极健康向上的生活方式。

　　3.大学毕业生的“亚健康”住房消费模式。目前，我国大学毕业生群体的住房消费观念处于整体上的“亚健康”状态，主要表现是：20世纪90年代中后期以来，西方超前消费理念在国内逐渐被接受，年轻人逐渐形成了消费主义潮流；伴随着国民经济持续高速增长，居民收入水平连续较快增长，大学毕业生对未来的收入预期比较乐观；年轻人对拥有自有住房具有强烈的偏好。

　　受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达和不完善，大部分人尚未形成通过租房解决居住问题的观念。因此，为了解决住房问题，一些经济条件很一般的大学毕业生也会选择购买住房；从众心理严重，以及攀比心理也是导致他们无法理性消费的根本原因。

　　4.大学毕业就买房带来巨大的生活压力。自2008年6月开始，南开大学经济学院的5名学生，针对天津市毕业5年以内的大学生进行了一项问卷调查。调查对象涵盖专科、本科、硕士、博士毕业生。调查显示，毕业5年以内的大学生中，已有29.8%的人买了房子，租房的占18%，与父母同住的占43.6%。在已购房的群体中，超过30%的大学毕业生选择了面积在90平方米以上的大户型住房。在未来的住房计划调查中，85.8%的人希望购买新房，想购买二手房的占12.9%，愿意租房的只有1.3%。在有买房意愿的大学毕业生中，90平方米以下的小户型住房最受欢迎，占60.6%。

　　而天津市国土资源和房屋管理局发布的信息显示，截至2009年12月15日，天津市内六区新建商品住宅每平方米均价为13342元，市中心和平区的均价则达到了19170元/平方米。对于多数走出校门不久的大学生而言，买房并不现实。

　　他们得出的结论是：租房对于刚毕业的大学生来说是比较合理的选择。一方面，在缺乏一定经济基础的情况下，租房可以使其暂时避免买房的压力，更多地关注自身发展。另一方面，租房可以加强他们的流动性。很多大学毕业生在未来两三年内，还会面临着换工作的问题，太早买房不利于大学毕业生的职业生涯发展。

　　5.租房比买房更适合年轻人的生活状态。对于年轻人来说，租房比买房更有好处，主要表现为：租房占用资金少，一般人都能承受；而买房则会背上的巨额房贷，让年轻人失去很多的生活乐趣。租房更灵活，年轻人可以根据职业和兴趣选择适合的居住环境，比起在城郊拥有一套小住房，租住在资源丰富的地段不仅使生活更便捷，还有可能碰到更多的发展机会。另外，租房风险小，不容易受束缚。而一旦买房，往往给人带来很大压力。甚至使很多年轻人不敢轻易尝试新的工作机会。

　　6.年轻人创业与发展比住房更重要。当前，很多年轻人宁愿选择买房而不愿意租房的理由很简单，正如一位已新购住房的女大学毕业生所言：“我现在租房每年也要支出，支出了就没有了，而如果我买房，尽管每个月也要支付按揭，但是到期房子就是我的。”

　　其实，租房如同买衣服、买汽车一样，仅仅是一种消费形式。但如果选择了买房，就属于典型的投资行为，必须支付不菲的首期款。对于年轻白领来说，筹齐这笔钱的难度委实不小。

　　如果年轻人能打破固有的住宅投资观念，仅把住房当作一种普通的消费行为，可能面临的压力就会小很多，并且，最主要的是不会影响创业的激情。要知道，对刚毕业的大学生来说，创业的激情比什么都可贵。

　　你愿意放弃年少时的梦想和创业激情，仅仅为了房子而平凡一生吗？这不是年轻人的行为，更不是21世纪年轻人的选择。一个社会的进步，正是因为有了年轻人火热的创新梦想和激情才得以不断进步和前行，中国的未来，需要创新与变革，更需要年轻人贡献出智慧与能力，为中国的富强担负起神圣的使命。

　　（作者为住房和城乡建设部政策研究中心住宅研究处处长、研究员，中国社科院研究生院城乡建设经济系教授）