◎ 穆 毅 在人类历史长河中，20世纪的10 0年并不算长，但这百年却是人类社会变迁最为丰富、经济增长最为快速的一个时期。在此时期，房地产业的繁荣兴盛无疑是推动经济社会发展的重要因素。然而，在一些复杂因素影响下，一些国家和地区出现了房地产泡沫，使无数投资者转瞬间就变得一贫如洗，进而导致了一幕幕的人间悲剧。 美国房地产泡沫引发经济危机 上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂繁荣，受此影响，建筑业日渐兴盛起来。拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。 佛罗里达州位于美国东南端，冬季气候温暖湿润，于是这里很快成为美国老百姓的冬季度假胜地。再加上该州地价一直远低于美国其他各州，因此来这里购房置地的人络绎不绝。 随着需求的增加，佛罗里达州的地价开始上扬。特别是1923年至1926年间，地价出现了惊人的升幅。例如位于棕榈海滩上的一块土地，1923年的价格是80万美元，1924年就涨到了150万美元，1925年更是飙升到400万美元。于是，炒卖房地产的狂潮开始在佛罗里达州剧烈涌动。据统计，到1925年，人口仅有7.5万的佛罗里达州州府迈阿密市居然出现了20 0 0多家地产公司，地产经纪行业从业人员也高达2.5万人，相当于全市每三个人中就有一个是做地产买卖的。 当时，佛罗里达的地价每上涨10%，炒家的利润几乎就能翻上一倍。重利之下，就连一向谨慎保守的美国银行界也投身其中。 然而，好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。就连大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，也因此变得一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 房地产泡沫让日本遭受“第二次战败” 20世纪80年代后期，日本经济进入了历史上少有的繁荣期，出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但由于这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨，泡沫越吹越大。 自1985年9月“广场协议”签订后，美元对日元大幅贬值，大量国际热钱涌入日本房地产业，进一步刺激了房价上涨。从1986年到1989年，日本房价暴涨了两倍。受房价狂涨诱惑，许多日本人开始对以往的赚钱方式失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷把积蓄投入股市和房市牟利。到1989年，日本的房地产价格已经飙升到了令人咋舌的程度。 当时，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都一地的地价就相当于美国全国的总地价。在这样的价格水平之下，日本一般工薪阶层即使倾尽毕生的积蓄也无法在大城市买下一套住宅，拥有房产成了只有亿万富翁和极少数大公司的高管才能负担得起的奢侈梦想。 无论多么美丽、多么巨大的泡沫，都逃不脱最终破灭的结局。1991年后，随着国际资本获利后纷纷撤离，由外来资本“吹”起来的日本房地产泡沫迅速破灭，该国的房地产价格随即暴跌，并迅速蔓延至日本全境，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的房地产价格下降了15%～20%，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 从后果看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了日本的房地产业，还直接引发了严重的财政危机。泡沫破裂后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。 受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长期的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 损失惨重的香港、东南亚房地产泡沫 继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家及我国香港地区发生的房地产泡沫也是人类历史上的惨痛经历，其中尤以泰国最为突出。 20世纪80年代中期，泰国政府把房地产行业作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激政策，由此催生了该国房地产市场的繁荣。大批外国开发商和投机者纷纷涌入泰国房地产市场，再加上银行信贷政策的放任，促成了泰国房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。 由于当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。自1996年以来，泰国房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达到了50%。随着外资的撤退和东南亚金融危机的爆发，东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，经济陷入严重衰退。 东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。 香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区之一。 1984年至1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。 就在香港的房地产泡沫达到顶峰的时候，东南亚金融危机降临了。1998年至2004年，香港楼价出现了大幅下跌，如著名的中产阶层居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到了四五千港元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人一夜之间由百万“富翁”变成了百万“负翁”。 发生在20世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们既给世界经济造成了惨重的损失，也给人们留下了深刻的经验教训。在房地产热高烧不退的今天，认真借鉴和吸取这些经验教训，对于确保我国房地产行业进入健康有序的发展轨道，显得尤为重要。 |
